关于离婚析产

时间: 2023-10-08 阅读次数：64097 信息来源：南平市不动产登记中心

    典型案例：

近日，因急需卖房获取资金，林先生（化名）持离婚协议向不动产登记窗口单方申请离婚析产转移登记，但“被拒”了。

原来，林先生与前妻协议离婚数年，离婚协议约定夫妻双方共有的某房产归林先生所有，实际也由林先生居住，但他们未申请办理离婚析产，该房不动产权证书仍记载由林先生与前妻共同共有。现如今，他们俩天各一方，互不往来，因前妻不配合到场，林先生无法单方申请办理离婚析产，不能将房产登记到自己名下，也就无法直接卖房或抵押房产，他特别后悔和懊恼。

上述情形在实际工作中并不鲜见。不少群众离婚时认为离婚协议已经对夫妻共有房产进行了分割，不知道或不需要再办理房产的离婚析产登记，直到后续需要处置房产遇到困难，方才悔不当初。

一、什么是离婚析产？离婚后为什么要办理产权转移？

夫妻离婚后，离婚双方按照离婚协议或法院判决中关于房屋所有权的分割约定，到不动产登记机构将房屋转移登记在约定一方名下，即为不动产离婚析产登记。

      根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力 ; 未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。离婚协议中对不动产归属的约定仅对离婚当事人双方具有法律约束力，属于债权效力，不产生物权变动的效力。离婚后，及时办理离婚析产登记，才能对外产生公示效力，取得该不动产约定份额的所有权,从而更好地保障权利人的合法权益;房产未及时办理离婚析产，实际权利人并未从法律意义上享有该不动产所有权，后续可能遇到如上述林先生所遇到的房屋处置困难，或被法院采取财产保全措施或被强制执行等各种情况。所以，夫妻离婚后务必及时办理不动产离婚析产登记。

二、办理离婚析产，是否需要双方共同申请 ?为什么不能凭离婚协议单方申请办理 ?

     通过民政部门协议离婚后的不动产权转移登记需要离婚双方共同申请。

      根据《自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的回复》( 自然资人议复字[2020]23号 )，离婚析产本质上是已经登记的夫妻共同财产，因共有人增加或减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移。办理离婚登记时，民政部门进行离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议书中的财产分割条款在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书，因此，当事人双方不同时在场的情况下，不动产登记机构难以判断协议的内容是否为双方真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以，离婚析产不能单方申请登记。《不动产登记暂行条例》及实施细则等均明确要求“因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移”办理转移登记的，需要离婚双方当事人共同到场申请。

三、办理离婚析产，需要提供哪些材料 ?存在抵押如何处理 ?

   办理离婚析产，离婚双方需提供: 双方当事人身份证件、不动产权证书、离婚证及离婚协议( 通过法院诉讼离婚的，提交法律文书及法律文书生效证明或协助执行通知书)、涉税联系单。

需要特别注意的是，房产存在抵押的，需要征得抵押权人的同意并出具抵押权人同意在抵押状态下办理离婚析产及析产后的抵押权变更的证明函。离婚双方办理完析产登记后，再由不动产权利人与抵押权人共同申请办理抵押权变更登记。

四、夫妻签订离婚财产分割协议后，对于一方无法到场的几种现实情形的登记建议:

（一）部分当事人在外地，双方无法同时到现场办理转移登记。

      根据目前不动产登记的相关规定，可以通过委托方式解决。《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定“当事人可以委托他人代为申请不动产登记，”离婚夫妻双方在签订离婚协议时，可以按规定约定由一方委托另一方办理房屋过户的相关手续。

      （二）双方通过诉讼离婚，其中一方不配合办理登记手续。

      对于通过诉讼程序离婚的，可凭法院判决或调解的协助执行通知书等法律文书单方申请房屋等不动产登记手续。对于有离婚协议而一方不配合办理登记手续的，申请方可向法院起诉，再凭法院判决单方申请不动产登记手续。

      (三)其中一方因故去世后，离婚财产分割协议可以由出让财产一方全体继承人协助办理转移登记。

      离婚协议受让财产一方可以通过诉讼确权，起诉出让财产一方的全体继承人，法院查清事实作出协助履行生效判决后，由全体继承人和受让财产一方依据离婚协议共同申请转移登记。若全体继承人不配合，则可以申请法院强制执行，依据《不动产暂行条例实施细则》第19条第1款的规定，离婚协议受让财产一方可凭法院协助执行材料(即嘱托文件)单方申请转移登记。

      另外，离婚协议出让财产一方的全体继承人也可在公证处办理公证继承或在登记窗口办理非公证继承，再凭借继承材料和离婚协议与受让财产一方共同申请办理转移。

五、办理离婚析产，需要多少费用怎么缴交费用 ?办结需要多长时间？

办理离婚析产只收取不动产证书工本费，每本证书10元。工本费可在领证时现场缴交，也可通过支付宝、掌上南平APP等渠道线上缴交。

     关于税费，据向税务部门了解，办理离婚析产，属夫妻共有房屋归属一方的，免征契税，但是需要到税务窗口办理免税手续。

      离婚析产为即办。

案例自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的答复

                           自然资人议复字〔2020〕23号

代表：

您提出的关于修改不动产登记暂行条例 ,将离婚析产增加为单方申请不动产登记的情形的建议收悉。经商民政部门共同研究，现答复如下：

您的建议十分重要，关系人民群众的基本民事权利。根据《民法典》《婚姻法》规定，夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协调一致的意见。民政部发布的《婚姻登记工作规范》第56条对离婚登记办理程序做了规定，明确夫妻双方应当在离婚协议上现场签名;婚姻登记员可以在离婚协议书上加盖“此件与存档件一致，涂改无效。XXXX婚姻登记处XX年XX月XX日”的印章。

离婚析产本质上是已经登记的夫妻共有财产，因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移，办理离婚登记时，民政部门进行了离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议中的财产分割条款，在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书。因此，当事人双方不同时在场的情况下，登记机构难以判断协议的内容是否为双方的真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以不宜将离婚析产作为单方申请登记的情形。《不动产登记暂行条例》及实施细则等均明确要求“因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移”办理转移登记的，需要双方当事人共同到场。实践中，因为办理离婚登记的前提是夫妻双方自愿离婚，多数还是能够配合双方到不动产登记机构办理转移登记手续的。来自不动产登记实务操作与理论研究

对于您建议中所提“部分当事人因离婚后原配偶不在本地、无法取得联系或拒绝配合等原因无法完成不动产登记的”的问题，根据目前不动产登记的相关规定，可以通过委托方式解决。《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定“当事人可以委托他人代为申请不动产登记”，离婚夫妻双方在签订离婚协议时，可以按规定约定由一方委托另一方办理房屋过户的相关手续。

感谢您对自然资源管理工作的支持。

                                             自然资源部

                                                2020年9月2日